Dégâts des eaux en copropriété

Parties communes et parties privatives

La répartition des charges de réparation dépend de la nature de l'ouvrage d'où provient la fuite. Les colonnes d'alimentation et d'évacuation, les canalisations encastrées dans les murs porteurs et les toitures relèvent des parties communes, dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires. Les canalisations situées après le robinet d'arrêt du logement, les appareils sanitaires et les joints sont privatifs. Le règlement de copropriété précise cette frontière, qui varie d'un immeuble à l'autre, notamment pour les descentes d'eaux usées traversant les logements. La lecture de ce document précède utilement toute discussion sur la prise en charge.

Rôle du syndic

Le syndic reçoit la déclaration du sinistre dès qu'une partie commune est en cause ou que plusieurs lots sont touchés. Il déclare à l'assurance de l'immeuble, organise l'intervention sur les parties communes et transmet les coordonnées des assureurs concernés. Son inaction prolonge le sinistre et engage sa responsabilité contractuelle envers le syndicat. Les copropriétaires conservent la possibilité de déclarer eux-mêmes à leur propre assureur sans attendre, ce qui reste recommandé compte tenu des délais contractuels de déclaration.

Locataire et propriétaire bailleur

La répartition entre bailleur et locataire suit la distinction entre réparations locatives et grosses réparations. L'entretien courant des joints, des siphons et de la robinetterie relève du locataire, le remplacement d'une canalisation vétuste du propriétaire. L'assurance habitation du locataire couvre ses biens et sa responsabilité, celle du propriétaire non occupant couvre le bâti et prend le relais en cas de défaut d'assurance du locataire. Chacun déclare à son propre assureur, et le constat amiable mentionne les deux. Les travaux de remise en état des embellissements se règlent selon l'ancienneté des revêtements et les clauses du bail.

Convention entre assureurs

Une convention professionnelle organise le règlement des sinistres dégâts des eaux entre assureurs en deçà de seuils de dommages. Elle désigne un assureur gestionnaire, en principe celui de l'occupant du local sinistré, qui mandate l'expert et indemnise sans attendre la détermination des responsabilités. Les recours entre assureurs sont ensuite limités ou abandonnés selon le montant, ce qui accélère le traitement. Cette mécanique explique que l'assuré ignore parfois qui a été désigné responsable. Au-delà des seuils, le droit commun s'applique et chaque assureur instruit le dossier pour son compte.

Désaccords et recours

Le désaccord porte le plus souvent sur le montant proposé ou sur l'application de la vétusté. Une contre-expertise menée par un expert d'assuré reste possible, ses honoraires étant parfois couverts par la garantie protection juridique. En cas de divergence persistante, une tierce expertise peut être organisée, son coût étant partagé. Le médiateur de l'assurance est saisi après épuisement des recours internes auprès de l'assureur. Les délais de prescription en matière d'assurance sont courts, ce qui impose de ne pas laisser un dossier en sommeil.